Особливості встановлення початку строку дії договору оренди землі
201609.11
Особливості встановлення початку строку дії договору оренди землі

Станом на сьогоднішній день у судовій практиці наявні взаємовиключні рішення Верховного Суду України (справа № 6-162ц13) та Вищого господарського суду України (справа 908/3368/15) щодо питання початку строку дії договору оренди землі.

З якої дати починає діяти такий договір: з дати укладання (за необхідності нотаріального посвідчення), чи з дати державної реєстрації? ВСУ у цій постанові вважає, що з дати укладання, ВГСУ у своїй постанові – з дати державної реєстрації.

Актуальність цього питання і зараз істотна. Засконодавець досі не передбачає обов’язковості нотаріального посвідчення договорів оренди землі, тому дата укладання та дата державної реєстрації таких договорів можуть бути різними і дистанція між ними може бути і місяці.

Проблема тлумачення строку та терміну дії договору оренди земельної ділянки залишається, незважаючи на те, що останні зміни в законодавство дозволили одночасно підписати, нотаріально посвідчити та провести державну реєстрацію такого договору. Питання з якої дати починається (та коли закінчується) строк дії договору оренди з/д – з моменту підписання сторонами чи с моменту державної реєстрації – актуальне для раніше укладених договорів та тих договорів, які укладаються тепер без нотаріального посвідчення.  Слід додати, що раніше між датою підписання та нотаріального посвідчення договору оренди з/д та його державною реєстрацією могли бути місяці, тому про поновленні такого договору на новий строк виникали проблеми, особливо, коли власник з/д не бажав такий договір поновлювати або бажав змінити умови.

ВГСУ висловився з цього приводу наступним чином:  Цитата: “Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 Договору оренди землі).

Державна реєстрація вищевказаного договору здійснена у Михайлівському районному відділі Запорізької філії ДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.02.2005 №040527300108.

Термін дії вказаного договору встановлено до 10.02.2015, а факт передачі земельної ділянки підтверджується актом-передачі земельної ділянки від 29.11.2004”.

В той же час, правова позиція ВСУ у справі №6-162ц13 свідчить про наступне: за змістом статей 18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв’язку з відсутністю в ньому передбаченої частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” істотної умови, застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації.

Наведене свідчить про те, що враховуючи неоднозначність позиції законодавця та суду щодо питання початку строку дії договору оренди землі, норму закону можна використати на користь того чи іншого клієнта.

Посилання:

https://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/CF2A5FA58DAC2679C2257C92003A7024

https://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62527402

363 Просмотров