Ризикована економія або позиція Верховний суду України, щодо придбання нерухомого майна в новобудові
договір

В житті переважної більшості громадян наступає момент придбання нерухомого майна. І ніби не одну статтю вітчизняні юристи присвятили роз’ясненню потенційним інвесторам новобудов, яку схему (механізм) придбання обрати, неочікувані проблеми все ж трапляються.

Законодавчо закріплено залучення коштів від інвесторів виключно через наступні механізми: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також за рахунок емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва (ЗУ «Про інвестиційну діяльність»). Зрозуміло, що вказані механізми є досить дорогими, позбавляючи потенційного покупця можливості зекономити. Враховуючи це інвестори обирають дешевші і на перший погляд не ризиковані схеми придбання нерухомості. Типовими дешевшими схемами є: придбання нерухомості через участь в кооперативі, укладення договорів про спільну діяльність та дуже популярна нині схема укладення договорів купівлі-продажу майнових прав.

За договором купівлі-продажу майнових прав забудовник продає, а інвестор купує право набути право власності на об’єкт нерухомого майна після здачі будинку в експлуатацію. На практиці або одночасно або по графіку інвестор оплачує 100 % вартості об’єкту, тоді чекає здачі будинку в експлуатацію, і лише після цього отримує від забудовника акт прийому-передачі об’єкту та прямує до органу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно аби отримати довгоочікуване свідоцтво про право власності.

У випадках коли недобросовісні забудовники ухилялись від видачі акту прийому-передачі об’єкту, який і є підставою для реєстрації права власності інвестори звертались до суду за захистом своїх прав, та визнавали право власності на об’єкти безпосередньо в судовому порядку. Підтвердженням вказаного може слугувати ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 червня 2015 року у справі, в якій суд визнав за позивачем право власності на частину об’єкта на підставі статті 392 ЦК України, при цьому не зазначивши з яких підстав припинено право власності товариства (забудовника) на спірні приміщення.

18 листопада 2015 року Верховний суд України своєю Постановою у справі №6-1858цс15 ускладнив життя як інвесторам так і добросовісним забудовникам, чим поставив крапку в непоодинокій суперечливій практиці. Постанова роз’яснює поняття «майнових прав»:
«Майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги».

«Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всiма правами власника майна, та яке засвiдчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи iнше речове право на відповідне майно в майбутньому.»

I без даної постанови було зрозуміло, якщо договори нотаріально не посвідченi (як це відбувається з договорами купівлі-продажу майнових прав) то таких договорів на один об’єкт може бути декілька, і по кожному з них забудовник може отримувати оплату за «право очiкування» права власності.

Що ж змінилось після вищевказаної Постанови.

Верховний суд України пояснив, що 100 % оплати по договору купівлі-продажу майнових прав та ухилення забудовника від укладення акту-прийому передачі нерухомого майна, це не підстава для інвестора в судовому порядку визнавати право власності на об’єкт. В таких випадках інвесторам слід стягувати в судовому порядку з недобросовісних забудовників раніше сплачені кошти.

Тобто, фактично декілька інвесторів на один і той самий об’єкт та забудовник вступають у правовідносини подібного до аукціону правила якого встановлюються на власний розсуд забудовника. В ході такого аукціону з кожним інвестором укладається договір купівлі-продажу майнових прав на приміром 10% кінцевої вартості об’єкта, а той хто запропонує найбільшу ціну отримує акт прийому – передачі.

Верховний суд України поставив крапку в питанні визнання права власності на будь-які об’єкти нерухомого майна, в тому числі і в новобудовах, а саме за визнанням права власності в судовому порядку може звернутись лише особа, яка є власником майна, але її право не визнається або оспорюється іншою особою, або особа, яка втратила правовстановчий документ.

Крім того як зазначив суд «за змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно».
За наслідками рішення Верховного суду України буде кожен інвестор повинен буде тричі подумати перш ніж погоджуватись на схему з використанням договору купівлі-продажу майнових прав.

252 Просмотров