201821.08
art-bud-2-min

В попередній статті ми розповідали як серед всього різноманіття фірм-забудовників обрати саме тих, співпраця з якими принесе найменше ризиків.

Наступним етапом після вибору забудовника є перевірки безпосередньо правових підстав здійснення будівництва.

Перевірка земельної ділянки.

Перевірка новобудови починається з перевірки земельної ділянки, на якій вона розташовується. Перше, що варто зауважити, це те, що земельна ділянка може належати забудовнику на праві власності або на праві користування. Щодо власних земельних ділянок забудовника, то варто переконатися, що саме забудовнику належить вказана ділянка. Це можна встановити шляхом отримання інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо мова йде про оренду земельної ділянки, то в даному випадку правовстановлюючими документами будуть договір оренди земельної ділянки, якщо мова йде про ділянку, що перебуває у приватній власності, якщо ж мова йде про ділянку, що належить до комунальної власності, то тут окрім договору варто перевірити наявність рішення відповідного органу влади, у віданні якого знаходиться земельна ділянка. Окрім того, інформація про оренду земельної ділянки повинна вноситись до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Варто зауважити, що коли мова йде про органи державної влади та місцевого самоврядування, то необхідно переконатися, що рішення, яким забудовнику було передано земельну ділянку не скасоване, адже недобросовісні забудовники, як варіант, можуть видавати недійсне рішення за таке, яким їм надано право будівництва на ділянці.

Зауважимо, що в Україні досить не значна частка забудовників будують на власних земельних ділянках, і в таких об’єктах, зазвичай, ціна на порядок відрізняється. Будівництво на орендованій ділянці є звичайною практикою, саме тому вважаємо за необхідне розвіяти страхи потенційних покупців щодо таких новобудов. Однак, знову ж таки, звертайте увагу, хто саме є орендарем землі.

Іншою суттєвою обставиною, що стосується земельної ділянки є її цільове призначення. Законодавство України виділяє дев’ять категорій землі відповідно до цільового призначення. Категорія земель, на яких дозволене будівництво визначена як «землі житлової та громадської забудови». Більш детальний поділ земельних ділянок на види в межах категорій цільового призначення встановлений Державним комітетом України із земельних ресурсів, зокрема, категорію «землі житлової та громадської забудови» поділено на аж на 27 видів. Тобто, недостатньо, щоб земельна ділянка була віднесена до земель житлової та громадської забудови, необхідно, щоб і підкатегорія земельної ділянки відповідала характеру будівництва, адже незаконним буде розмістити, наприклад багатоповерховий житловий будинок на землі, призначеній для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Звертаємо вашу увагу, що порушення забудовником правил щодо будівництва на земельній ділянці з відповідним цільовим призначенням з високою ймовірністю може потягнути за собою наслідком відкладення у часі строків здачі будівництва або ж його припинення взагалі.

Дозвільна документація

Після того, як питання із земельною ділянкою будуть з’ясовані, рекомендуємо перейти до перевірки дозвільної документації будівництва. При купівлі нерухомості в новобудові, зазвичай, іде мова про нерухомість, що перебуває на етапі будівництва, тобто безпосередньо будівля не введена в експлуатацію. Головним дозвільним документом, з якого можна почерпнути найбільше інформації в такому випадку є Дозвіл на виконання будівельних робіт. Даний документ видається забудовнику відповідним територіальним органом державного архітектурно-будівельного контролю – Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ). Процедура отримання Дозволу на виконання будівельних робіт включає перевірку контролюючим органом наявність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проектної документації на будівництво, затвердженої в установленому законом порядку, інформацію про будівельні ліцензії підрядників, інформацію про осіб, що здійснюють технічний та авторський нагляд. В Дозволі на виконання будівельних робіт вказується інформація про замовника будівництва, генерального підрядника, адресу будівництва, код об’єкта згідно з Державним класифікатором будівель та споруд. Щодо останнього, то, не вдаючись в інженерні тонкощі, тут варто зазначити, що в Дозволі має бути зазначений код та назва, що відповідають характеру будівництва. Щодо проектної документації, то з великою вірогідністю варто зазначити, що з нею ознайомитися не вдасться.

Ще один важливий момент, яким забудовники часто нехтують – Генеральний план населеного пункту і містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. Виходячи з досвіду, найчастіше забудовниками порушується вимога щодо поверховості будівництва. Наприклад, на земельних ділянках, де відповідно до названих документів дозволяється будівництво висотою до трьох поверхів, планується зведення двадцятиповерхового будинку. Тож варто переконатися, що забудовником в контролюючих органах заявлено та погоджено проектну документацію саме щодо будівництва споруди тієї ж поверховості, що фактично будується та пропонується до продажу.

Проаналізувавши всі вказані моменти, виникає закономірне питання: чи всіма забудовниками, що успішно ведуть свою діяльність на ринку, дотримуються перераховані вимоги. Однозначно, що ні. Не станемо заперечувати, що є нелегальні шляхи для узаконення новобудов, будівництво яких велося із порушенням законодавства. Однак, усім зрозуміло, що це додатковий час в очікуванні власних квадратних метрів, іноді додаткові затрати, та і в цьому випадку відсутні гарантії, що будівництво буде узаконено і покупці отримають свою нерухомість. Тож наша мета – захистити потенційних покупців нерухомості від можливих ризиків, саме тому наша порада детально перевіряти забудовника на предмет дотримання ним законодавства або ж доручити це спеціалістам.

93 Просмотров