Верховний суд визначив, коли можна обійти мораторій по валютній іпотеці
Верховний суд визначив, коли можна обійти мораторій по валютній іпотеці

Як усім відомо, нині на підконтрольній території України діє Закон України «Про мораторій» на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі – Закон про мораторій). Даний нормативно правовий акт вказує, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки і було передано в забезпечення виконання зобов’язань за споживчим кредитом наданим в іноземній валюті, якщо таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно. Крім того, загальна площа такого нерухомого житлового майна не повинна перевищувати 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

   З урахуванням того, що як правило, валютні кредити бралися у 2006-2009 роках на придбання єдиного житла, а внаслідок різкої девальвації кредити перестали обслуговуватися, то вищезазначений закон створив фінансовим установам серйозні проблеми, адже фактично унеможливив відібрання іпотеки у іпотекодавця для погашення боргу так як майже всі іпотеки підпадають під вищезазначені параметри. Великі банківські установи, особливо з іноземним капіталом високо цінують свою репутацію та намагаються врегулювати проблему мирним шляхом, оскільки розуміють, що пошук шляхів обходу мораторію можуть мати для них сумні наслідки. Інша справа з фінансовими компаніями, які встигли до прийняття Закону «Про мораторій» накупити валютної іпотеки , які особливо не переймаються репутацією, а керуються лише доходом, який можуть отримати від проблемних активів. Ось такі компанії всіляко шукають шляхи обходу нормативно-правових актів та намагаються просунути позасудові способи звернення стягнення на іпотеку.

   Позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки врегульовані статтями 35, 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку», які визначають порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та способи, а саме, шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем або продажу іпотекодержателем предмету іпотеки будь-якій третій особі за власним бажанням. При цьому частина 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначає, що позасудове врегулювання здійснюється на підставі або окремого договору, або на підставі відповідного застереження, що може міститися у самому договорі іпотеки. Тобто, фактично ще у момент укладення договору іпотеки позичальник міг у договірній формі надати фінансовій установі можливість використати позасудові способи звернення стягнення. Деякі реєстратори вважають, що позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки відносяться до договірних і на них не розповсюджується Закон України «Про мораторій», адже закон стосується примусового стягнення, тобто через виконавчу службу на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

Читайте також: Верховний суд визначив, коли банки не мають права нараховувати проценти за кредитом

   Окремо потрібно звернути увагу, що багато банків стикалися з проблемами, що реєстратори при звернені стягнення на іпотеку вимагали додаткові документи, яких могло не бути у іпотекодержателя (найпоширеніший документ – оригінал правовстановлюючого документу на іпотеку) і для того, щоб спростити собі життя фінансові установи почали детальніше прописувати умови іпотечних договорів, де вказували, що у випадку звернення стягнення сам договір іпотеки є правовстановлюючим документом, що іпотекодавець надає іпотекодержателю усі права і можливості отримувати необхідні документи для звернення стягнення. Крім того, можна зустріти умови договору, де іпотекодавці шляхом підписання договору іпотеки надавали свою безумовну згоду на звернення стягнення на іпотеку у випадку, коли у фінансової установи виникало таке право.

   У аналогічній ситуації на сторону фінансової установи став Верховний суд 13. 06. 2018 року у своєму рішенні у справі № 645/5280/16-ц. Предметом спору у даній справі було оскарження звернення стягнення на предмет іпотеки з боку фінансової компанії, яка викупили у банку право вимоги за валютним кредитом, який по усіх параметрах підпадав під визначення Закону України Про мораторій. При цьому фінансова компанія використала право передбачене статтею 37 Закону України «Про іпотеку» і перереєструвала на себе право власності, чого не мала права робити через мораторій. Проте, суд зазначив наступне:

   «Також є безпідставними доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин закон, який підлягав застосуванню, а саме – Закон України «Про мораторій» на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті

   … У справі, що переглядається, звернення стягнення на квартиру ОСОБА_4 як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки ОСОБА_4 надала іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя.

   Так, відповідно до пункту 5.4.1 договору іпотеки рішення про прийняття у власність предмета іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібне. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмета іпотеки.Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

   Тобто, реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «КредексФінанс» здійснена за згодою ОСОБА_4, що висловлена у пункті 5.4.1 договору іпотеки, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин.

   Отже, доводи ОСОБА_4 про те, що вона як іпотекодавець не надавала згоди на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя, є безпідставними».

   З урахування прийнятого судом рішення валютним позичальникам слід детально та уважно читати умови своїх іпотечних договорі, оскільки подібне формулювання щодо надання згоди іпотекодавцю на звернення стягнення може бути розтлумачено, як згода іпотекодавця на звернення стягнення на предмет іпотеки, що повністю узгоджується з положеннями Закону України «Про мораторій» і у кредитора будуть усі законні підстави для перереєстрації права власності з подальшим виселенням іпотекодавця та членів його сім’ї.

7836 Просмотров