Новації законопроекту №4529.Частина 1-про нерухоме майно, передане в іпотеку.
fb1287b7bbebb83b6a20fabbdc72a5d2

Пропонуємо до вашої уваги вкрай важливий законопроект, який судячи з його назви направлений на стимулювання кредитування, і який, у разі набрання чинності, має всі шанси кардинально змінити правовідносини між кредиторами і боржниками.

Мова йде про проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо стимулювання кредитування в Україні) №4529 від 26.04.2016.
Так як у проекті пропонується багато суттєвих змін, будемо розглядати їх частинами. Тож, запрошуємо до обговорення усіх, кому ця тема цікава.

Частина 1. Запропоновані нововведення до Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» стосовно нерухомого майна, переданого в іпотеку, зокрема:
– у випадках встановлення обтяження земельної ділянки згідно з чинним законодавством України, будівництво на такій земельній ділянці проводиться виключно за згодою обтяжувача;
– нерухомість, збудована без письмової згоди особи, яка має зареєстровані речові права на таку земельну ділянку, вважається самочинним будівництвом;
– суд не може визнати право власності на самочинне будівництво, якщо це порушує права обтяжувача;
– у разі здійснення іпотекодавцем самочинного будівництва або реконструкції щодо переданого в іпотеку об’єкту нерухомого майна та подальшого визнання за іпотекодавцем права власності на самочинно збудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна за рішенням суду, такий самочинно збудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна вважається переданим іпотекодержателю в іпотеку на тих саме умовах, що і первинний предмет іпотеки, який існував до самочинного будівництва або реконструкції. Державна реєстрація права власності на такий об’єкт може здійснюватись виключно за згодою іпотекодержателя або самостійно іпотекодержателем;
– обтяження самочинно збудованого або реконструйованого об’єкту нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у момент державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону;
– відсутність факту державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна або на об’єкт самочинного будівництва, який збудований або будується на земельній ділянці, що передана в іпотеку, не є перешкодою для звернення стягнення на нього в порядку, передбаченому законодавством України;
– реєстрація речових прав стосовно змін в об’єкті нерухомого майна, відносно якого наявні зареєстровані обтяження щодо користування та/або розпорядження об’єктом нерухомого майна, проводиться виключно за згодою обтяжувача;
– при здійсненні поділу, виділу частки з об’єкта нерухомого майна, або при об’єднанні об’єктів нерухомого майна державний реєстратор зобов’язаний перевірити наявність заборони користування та/або розпорядження стосовно об’єкту нерухомого майна, який підлягає поділу / об’єктів нерухомого майна, які підлягають об’єднанню, та у разі їх наявності, розповсюдити вказані обтяження на новостворені об’єкти нерухомого майна.

 Запропоновані зміни покликані усунути прогалини в законодавстві України, які дозволяють боржникам ухилятись від виконання своїх зобов’язань, зокрема, застосування законодавчо не заборонених схем виведення майна з-під обтяження банку.
 Найпоширенішою схемою, яку застосовують недобросовісні боржники для виведення свого нерухомого майна з-під іпотеки, сьогодні є реконструкція такого майна, за результатами якої змінюються характеристики, що ідентифікують предмет іпотеки (наприклад, збільшується площа, здійснюється виділ частки нерухомого майна в натурі, або декілька часток об’єднуються в один об’єкт нерухомого майна тощо), виготовляється нова технічна документація, та на підставі цього реєструється право власності на «новий» об’єкт нерухомого майна.
  Теоретично припинити таке беззаконня кредитори можуть, але на практиці це дуже складно і займає багато часу, протягом якого власники нових об’єктів нерухомого майна встигнуть їх декілька разів продати та/або оформити у якості забезпечення іншого зобов’язання.
 У цілому зміни до нормативно-правових актів, запропоновані законопроектом №4529, – це великий крок на шляху до закріплення функціонуючих механізмів охорони та захисту прав кредиторів та врегулювання виявлених на практиці прогалин у законодавстві, яке регулює відносини кредиторів і боржників.
  Але є і свої «але». У змінах до статті 5 Закону України «Про іпотеку» пропонується вважати предметом іпотеки об’єкти самочинного будівництва, при цьому у змінах до ЦКУ обтяження поширюється на самочинно збудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна лише за умови подальшого визнання за іпотекодавцем права власності на самочинно збудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна за рішенням суду.
 Тому при доопрацюванні розглядуваного законопроекту його творцям слід враховувати, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, а так як іпотека є похідним речовим правом від права власності, то і державна реєстрація іпотеки має відбуватись після або одночасно із державною реєстрацією права власності на об’єкт нерухомого майна.

263 Просмотров